Wprowadzenie: trzy czynniki, które zmieniły rynek
Pandemia COVID-19, wojna na Ukrainie i gwałtowny wzrost inflacji to trzy zjawiska, które w ostatnich latach wstrząsnęły światową gospodarką.
Ich skutki odczuwalne są również na rynku kredytów hipotecznych, który w Polsce przeszedł znaczące zmiany. Rosnące stopy procentowe, zaostrzenie kryteriów kredytowych i spadek dostępności mieszkań to tylko niektóre konsekwencje, które wpłynęły zarówno na banki, jak i kredytobiorców.
Wpływ pandemii covid-19 na rynek kredytów hipotecznych
Na początku pandemii rynek nieruchomości i kredytów hipotecznych zamarł. W obliczu niepewności ekonomicznej banki zaostrzyły politykę przyznawania kredytów — wymagały wyższego wkładu własnego i bardziej szczegółowo analizowały zdolność kredytową klientów. Wiele osób wstrzymało decyzje o zakupie mieszkania, obawiając się utraty pracy lub obniżki dochodów.
Z drugiej strony, po kilku miesiącach, pojawił się niespodziewany efekt odbicia. Rekordowo niskie stopy procentowe wprowadzone przez Narodowy Bank Polski w celu pobudzenia gospodarki sprawiły, że kredyty hipoteczne stały się wyjątkowo tanie. To z kolei spowodowało boom na rynku nieruchomości w latach 2020-2021 — wielu Polaków postanowiło zainwestować w nieruchomości, traktując je jako bezpieczną przystań dla swoich oszczędności.
Wojna w ukrainie: kolejna fala niepewności
Wybuch wojny w Ukrainie w lutym 2022 roku ponownie wywołał niepokój na rynkach finansowych. Kryzys humanitarny, masowa migracja oraz wzrost cen energii i surowców miały bezpośredni wpływ na polską gospodarkę. Dla rynku kredytów hipotecznych oznaczało to kolejne wyzwania: wzrost ryzyka kredytowego i jeszcze większą ostrożność banków.
Wiele instytucji finansowych ponownie zaostrzyło kryteria udzielania kredytów. Zdolność kredytowa klientów została ograniczona zarówno przez rosnące koszty życia, jak i wyższe raty kredytowe wynikające z podwyżek stóp procentowych. Wojna w Ukrainie spowodowała także wzrost cen materiałów budowlanych, co przełożyło się na wyższe ceny nieruchomości i jeszcze większe trudności dla osób planujących zakup własnego mieszkania.
Inflacja i stopy procentowe: kluczowe zmiany dla kredytobiorców
Od 2021 roku Polska zmaga się z gwałtownym wzrostem inflacji. W odpowiedzi Narodowy Bank Polski rozpoczął cykl podwyżek stóp procentowych, który trwał przez wiele miesięcy. Wzrost stóp procentowych bezpośrednio przełożył się na wyższe raty kredytów hipotecznych, zwłaszcza tych o zmiennym oprocentowaniu, które dominowały na rynku.
Podwyżki stóp procentowych drastycznie zmniejszyły zdolność kredytową przeciętnego Polaka. Według danych Komisji Nadzoru Finansowego, w 2022 roku zdolność kredytowa wielu rodzin spadła nawet o 40-50% w stosunku do roku poprzedniego. W efekcie mniej osób było w stanie pozwolić sobie na zakup mieszkania finansowanego kredytem.
Dodatkowo, wprowadzenie przez KNF tzw. rekomendacji S, obligującej banki do bardziej rygorystycznego badania zdolności kredytowej przy uwzględnieniu scenariusza wzrostu stóp o 5 punktów procentowych, jeszcze bardziej utrudniło dostęp do kredytów hipotecznych.
Jak zmieniły się preferencje klientów?
Zmieniające się warunki na rynku sprawiły, że preferencje klientów również uległy przemianie. Coraz więcej osób zaczęło interesować się kredytami hipotecznymi o stałym oprocentowaniu, które wcześniej były mniej popularne. Wzrosło także zainteresowanie zakupem mniejszych mieszkań lub inwestowaniem w nieruchomości w mniej popularnych lokalizacjach, gdzie ceny były nieco niższe.
Część klientów, obawiając się dalszego wzrostu rat, zdecydowała się wstrzymać z zakupem nieruchomości, licząc na spadek cen w przyszłości. Inni natomiast zaczęli poszukiwać alternatywnych form finansowania, np. kredytów konsumenckich lub leasingu konsumenckiego.
Perspektywy na przyszłość
Mimo trudnej sytuacji, niektóre prognozy sugerują, że rynek kredytów hipotecznych może w najbliższych latach stopniowo się stabilizować. Spadająca inflacja i możliwe obniżki stóp procentowych w przyszłości mogą przywrócić zainteresowanie kredytami i zwiększyć dostępność finansowania dla większej liczby Polaków.
Równocześnie, zmiany legislacyjne, takie jak rządowe programy wsparcia dla kredytobiorców (np. Bezpieczny Kredyt 2%) czy inicjatywy mające na celu poprawę sytuacji na rynku najmu, mogą mieć istotny wpływ na dalszy rozwój rynku hipotecznego w Polsce – kredyt hipoteczny Kraków.
Koronawirus, wojna w Ukrainie i inflacja radykalnie zmieniły obraz polskiego rynku kredytów hipotecznych. O ile początkowo pandemia doprowadziła do tanich kredytów i boomu inwestycyjnego, o tyle wojna i inflacja przyniosły znaczące ograniczenia dostępności finansowania. Rynek ten wciąż pozostaje bardzo wrażliwy na zmiany makroekonomiczne i polityczne, a przyszłość kredytobiorców będzie zależała od dalszych działań banków centralnych, sytuacji gospodarczej oraz decyzji rządowych.
